Wat zijn de belastingregels voor familiehypotheken?

Inhoudsopgave

• Inleiding
• Wat is een familiehypotheek?
• Voordelen van een familiehypotheek
• Belastingregels voor familiehypotheken
• Schenkingsbelasting bij familiehypotheken
• Hypotheekrenteaftrek bij familiehypotheken
• Fiscale gevolgen voor de geldverstrekker
• Aandachtspunten bij het afsluiten van een familiehypotheek
• Alternatieven voor familiehypotheken
• Conclusie
• Veelgestelde vragen

Inleiding

In de huidige woningmarkt, waar het voor veel mensen steeds moeilijker wordt om een hypotheek te krijgen bij een reguliere bank, wint de familiehypotheek aan populariteit. Een familiehypotheek kan een aantrekkelijke optie zijn voor zowel de geldlener als de geldverstrekker binnen de familie. Echter, zoals bij elke financiële constructie, zijn er specifieke belastingregels van toepassing op familiehypotheken. In dit artikel duiken we diep in de fiscale aspecten van familiehypotheken, zodat u goed geïnformeerd bent over de mogelijkheden en verplichtingen die hierbij komen kijken.

Wat is een familiehypotheek?

Een familiehypotheek, ook wel onderhandse hypotheek genoemd, is een lening die wordt verstrekt door een familielid in plaats van door een bank of andere financiële instelling. Meestal gaat het om ouders die hun kinderen helpen bij het kopen van een huis, maar het kan ook gaan om andere familierelaties, zoals grootouders, ooms of tantes.

Bij een familiehypotheek worden de voorwaarden van de lening onderling afgesproken. Dit biedt meer flexibiliteit dan bij een reguliere hypotheek, maar het is wel belangrijk om de afspraken goed vast te leggen in een notariële akte om latere problemen te voorkomen.

Voordelen van een familiehypotheek

Een familiehypotheek kan verschillende voordelen bieden voor zowel de geldlener als de geldverstrekker:

• Lagere rente: Vaak kan er een lagere rente worden afgesproken dan bij een bank, wat voordelig is voor de geldlener.
• Flexibelere voorwaarden: Er is meer ruimte voor maatwerk in de aflossingsvoorwaarden.
• Minder strenge eisen: Familieleden kunnen soepeler zijn in hun beoordeling van de kredietwaardigheid.
• Rendement voor geldverstrekker: De familieleden die het geld uitlenen, kunnen een beter rendement behalen dan op een spaarrekening.
• Vermogensoverdracht: Het kan een manier zijn om vermogen over te dragen aan de volgende generatie.

Belastingregels voor familiehypotheken

Hoewel een familiehypotheek meer flexibiliteit biedt dan een reguliere hypotheek, is het cruciaal om rekening te houden met de belastingregels die hierop van toepassing zijn. De Belastingdienst stelt namelijk specifieke eisen aan familiehypotheken om misbruik te voorkomen en ervoor te zorgen dat deze constructies niet worden gebruikt om belasting te ontwijken.

Zakelijke voorwaarden

Een van de belangrijkste regels is dat de familiehypotheek moet voldoen aan ‘zakelijke voorwaarden’. Dit betekent dat de voorwaarden vergelijkbaar moeten zijn met wat een bank zou aanbieden. De Belastingdienst kijkt hierbij naar verschillende aspecten:

• Rentehoogte: De rente mag niet onredelijk laag of hoog zijn in vergelijking met de marktrente.
• Looptijd: De looptijd van de lening moet realistisch zijn.
• Zekerheden: Er moet een vorm van zekerheid zijn, zoals het recht van hypotheek op de woning.
• Aflossingsschema: Er moet een duidelijk aflossingsschema zijn vastgesteld.

Als niet aan deze zakelijke voorwaarden wordt voldaan, kan de Belastingdienst de constructie als een schenking beschouwen, wat fiscale gevolgen kan hebben voor beide partijen.

Schenkingsbelasting bij familiehypotheken

Een belangrijk aspect om rekening mee te houden bij familiehypotheken is de schenkingsbelasting. Als de voorwaarden van de lening te gunstig zijn voor de geldlener, kan de Belastingdienst dit als een schenking zien. Dit is met name het geval als de rente die wordt gerekend aanzienlijk lager is dan de marktrente.

De schenkingsbelasting komt in beeld wanneer het rentevoordeel voor de geldlener als een schenking wordt aangemerkt. Het bedrag van de schenking wordt dan berekend als het verschil tussen de betaalde rente en de rente die bij een bank zou zijn betaald.

Er zijn echter vrijstellingen voor schenkingen, die jaarlijks worden vastgesteld. In 2023 gelden de volgende vrijstellingen:

• € 5.804 voor schenkingen van ouders aan kinderen
• € 2.323 voor schenkingen aan overige personen

Daarnaast bestaat er een eenmalige verhoogde vrijstelling voor schenkingen die worden gebruikt voor de aankoop, verbouwing of aflossing van een eigen woning. In 2023 bedraagt deze vrijstelling € 106.671.

Hypotheekrenteaftrek bij familiehypotheken

Een van de grote voordelen van een hypotheek is de mogelijkheid tot hypotheekrenteaftrek. Ook bij een familiehypotheek kan de geldlener in aanmerking komen voor hypotheekrenteaftrek, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan:

• De lening moet zijn gebruikt voor de aankoop, verbouwing of onderhoud van de eigen woning.
• De lening moet zijn vastgelegd in een notariële akte.
• Er moet daadwerkelijk rente worden betaald.
• De lening moet binnen 30 jaar volledig worden afgelost volgens een ten minste annuïtair schema.

Het is belangrijk om op te merken dat de hypotheekrenteaftrek alleen geldt voor de eigenwoningschuld. Als de familiehypotheek hoger is dan de aankoopprijs van de woning plus eventuele verbouwingskosten, is het surplus niet aftrekbaar.

Administreren en aangeven

Om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek, moet de geldlener de familiehypotheek correct administreren en aangeven bij de Belastingdienst. Dit houdt in:

• Het bijhouden van een overzicht van de betaalde rente en aflossingen.
• Het jaarlijks opgeven van de hypotheekschuld en betaalde rente in de aangifte inkomstenbelasting.
• Het bewaren van alle relevante documenten, zoals de notariële akte en betalingsbewijzen.

Fiscale gevolgen voor de geldverstrekker

Niet alleen de geldlener, maar ook de geldverstrekker moet rekening houden met fiscale gevolgen bij een familiehypotheek. De belangrijkste aspecten hierbij zijn:

Box 3-heffing

Voor de geldverstrekker wordt de verstrekte lening gezien als vermogen in box 3 van de inkomstenbelasting. Dit betekent dat er belasting moet worden betaald over het fictieve rendement op dit vermogen. Het exacte percentage hangt af van de hoogte van het totale vermogen in box 3.

Aangeven ontvangen rente

De ontvangen rente moet worden aangegeven als inkomsten in box 3. Het is belangrijk om een goede administratie bij te houden van de ontvangen rentebetalingen.

Erfbelasting

Als de geldverstrekker komt te overlijden, maakt de verstrekte lening deel uit van de nalatenschap. Dit kan gevolgen hebben voor de erfbelasting die de erfgenamen moeten betalen.

Aandachtspunten bij het afsluiten van een familiehypotheek

Bij het overwegen en afsluiten van een familiehypotheek zijn er verschillende punten waar beide partijen goed op moeten letten:

Goede documentatie

Het is essentieel om alle afspraken rondom de familiehypotheek goed vast te leggen. Dit voorkomt niet alleen problemen met de Belastingdienst, maar ook mogelijke familieconflicten in de toekomst. Zorg voor:

• Een notariële akte waarin alle voorwaarden zijn vastgelegd.
• Een duidelijk aflossingsschema.
• Schriftelijke afspraken over eventuele bijzondere situaties, zoals vervroegde aflossing of betalingsproblemen.

Marktconforme rente

Om problemen met de schenkingsbelasting te voorkomen, is het belangrijk om een marktconforme rente af te spreken. Dit kan bijvoorbeeld de gemiddelde hypotheekrente zijn die banken op dat moment hanteren voor vergelijkbare hypotheken.

Financiële planning

Voor zowel de geldlener als de geldverstrekker is het belangrijk om de familiehypotheek in te passen in de bredere financiële planning. Overweeg aspecten zoals:

• De impact op het pensioen van de geldverstrekker.
• De gevolgen voor eventuele andere erfgenamen.
• De betaalbaarheid van de maandlasten voor de geldlener op lange termijn.

Professioneel advies

Gezien de complexiteit van de fiscale regels rond familiehypotheken, is het sterk aan te raden om professioneel advies in te winnen. Een financieel adviseur of belastingadviseur kan helpen om de constructie optimaal in te richten en alle fiscale aspecten correct af te handelen.

Alternatieven voor familiehypotheken

Hoewel een familiehypotheek een aantrekkelijke optie kan zijn, zijn er ook alternatieven die het overwegen waard zijn:

Schenking

In plaats van een lening kan er ook gekozen worden voor een directe schenking. Hierbij gelden specifieke vrijstellingen, zoals de eerder genoemde eenmalig verhoogde vrijstelling voor de eigen woning.

Garantstelling

Ouders kunnen ook garant staan voor een deel van de hypotheek bij een reguliere bank. Dit kan helpen om een hogere hypotheek te krijgen zonder direct geld te hoeven lenen.

Starterslening

Sommige gemeenten bieden startersleningen aan, die kunnen helpen om het gat tussen de maximale hypotheek en de koopprijs van een woning te overbruggen.

Combinatie van opties

Vaak is een combinatie van verschillende opties het meest effectief. Bijvoorbeeld een deel schenking, een deel familiehypotheek en een deel reguliere hypotheek.

Conclusie

Familiehypotheken kunnen een waardevolle oplossing zijn in de huidige woningmarkt, maar het is cruciaal om de fiscale aspecten goed te begrijpen en na te leven. De belastingregels voor familiehypotheken zijn erop gericht om een evenwicht te vinden tussen het faciliteren van familiale ondersteuning en het voorkomen van belastingontwijking.

Door te voldoen aan de zakelijke voorwaarden, rekening te houden met schenkingsbelasting, correct om te gaan met hypotheekrenteaftrek en de fiscale gevolgen voor beide partijen in acht te nemen, kan een familiehypotheek een win-winsituatie creëren. Het biedt de mogelijkheid om de jongere generatie te helpen bij het verwerven van een woning, terwijl de oudere generatie een beter rendement kan behalen dan op een spaarrekening.

Desondanks blijft het een complexe materie die zorgvuldige overweging en vaak professioneel advies vereist. Door alle aspecten grondig door te nemen en de constructie zorgvuldig op te zetten, kan een familiehypotheek een duurzame en fiscaal verantwoorde oplossing zijn voor families die elkaar willen ondersteunen bij de aankoop van een woning.

Veelgestelde vragen

1. Kan ik altijd hypotheekrenteaftrek krijgen bij een familiehypotheek?

Niet automatisch. Om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek bij een familiehypotheek, moet de lening voldoen aan bepaalde voorwaarden. De belangrijkste zijn dat de lening moet zijn gebruikt voor de aankoop, verbouwing of onderhoud van de eigen woning, dat de lening is vastgelegd in een notariële akte, en dat er een aflossingsschema is dat voldoet aan de eisen van de Belastingdienst.

2. Wat gebeurt er als de rente bij een familiehypotheek te laag is?

Als de rente bij een familiehypotheek aanzienlijk lager is dan de marktrente, kan de Belastingdienst het verschil als een schenking beschouwen. Dit kan leiden tot het moeten betalen van schenkingsbelasting over het rentevoordeel. Het is daarom belangrijk om een rente af te spreken die marktconform is.

3. Moet een familiehypotheek altijd via de notaris worden afgesloten?

Voor hypotheekrenteaftrek is het noodzakelijk dat de familiehypotheek wordt vastgelegd in een notariële akte. Bovendien biedt een notariële akte extra zekerheid voor beide partijen en kan het helpen om de lening als ‘zakelijk’ aan te merken in de ogen van de Belastingdienst.

4. Kan ik een familiehypotheek combineren met een reguliere hypotheek?

Ja, het is mogelijk om een familiehypotheek te combineren met een reguliere hypotheek. Dit wordt zelfs vaak gedaan. Het belangrijkste is dat de totale financiering past binnen de normen voor verantwoorde kredietverstrekking en dat beide leningen voldoen aan de geldende fiscale regels.

5. Wat zijn de risico’s van een familiehypotheek voor de geldverstrekker?

De belangrijkste risico’s voor de geldverstrekker zijn het kredietrisico (als de geldlener niet kan terugbetalen), het liquiditeitsrisico (het geld zit voor langere tijd vast), en mogelijke familieconflicten. Daarnaast moet de geldverstrekker rekening houden met de fiscale gevolgen, zoals de box 3-heffing over het uitgeleende bedrag. Het is aan te raden om deze risico’s goed af te wegen en eventueel juridisch advies in te winnen.